أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة cred يستبعد حدوث فقاعة عقارية فى مصر

تضاعفت أسعار الوحدات العقارية أكثر من مرة خلال العامين الماضيين ومعها أصبح البعض يخشي من الفقاعة العقارية ولكن يتوقع مطورون عقاريون استمرار نمو القطاع خلال العام المقبل بنفس معدلات نموه خلال العام الجاري مستبعدين دخول القطاع نطاق الفقاعة العقارية.

مزاعم حدوث فقاعة عقارية

وعلق المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة cred للتطوير العقاري، على مزاعم حدوث فقاعة عقارية في مصر خلال الفترة المقبلة، وذلك في رده على الدكتور هاني توفيق والذي ربط فيه الوضع المستقبلي لسوق العقارات بمعدل أسعار الفائدة الحالي والذي سينخفض إلى ما بين 14 و16% خلال عام 2026، وهو ما سيؤثر على مبيعات العقارات ويؤدي إلى ركودعقارى .

تأثير أسعار الفائدة على التكلفة

وخلال مقطع فيديو عبر حسابه الرسمى بموقع التواصل الاجتماعى «فيس بوك» حدد المهندس أحمد منصور عدة نقاط لمواجهة تلك المزاعم، حيث ركز على نسبة تأثير أسعار الفائدة على التكلفة، وكيف تتعامل معها الشركات، إلى جانب المدد التي يتم البيع بها وكيف تضع الشركات أسعار الفائدة عليها، وما هي الحالات التي تؤثر فيها أسعار الفائدة على السوق العقاري، مشيرا إلى أن الفائدة بالنسبة للشركات المقترضة أو فائدة أقساط الأراضي تمثل 20% فقط من تكلفة الإنشاءات التي تمثل بين 50 إفى 60% من تكلفة المشروع ككل، وبالتالي فإن تأثير أسعار الفائدة على المشروع يتراوح بين 10 إلى 12% فقط.

الاستثمار فى العقار المصرى

وقال أحمد منصور على أن هناك كلام كتير مؤخرا عن العقارات وعن وجود ما يسمى بالفقاعة العقارية وأن مستقبل العقارات ليس جيدا، وأن الأسعار ممكن أن تنخفض، والجدل ده منطقى خاصة أن كثير من المصريين يضعون استثماراتهم فى العقارات ولذا يتفاعلون مع أى شخص يقول أى كلمة سواء كانت إيجابية أو سلبية إلا أن التفاعل يزيد عندما تكون الكلمة سلبية ويتفاعل الناس مع صاحب التصريح السلبي. مضيفا أنه لا يعرف الدكتور هانى شخصيا، ويكن له كل الاحترام ورأيه يحترم جدا إلا أن الموضوع الذى نتحدث فيه موضوع متخصص جدا، وأحب أن أوضح كيف نتعامل كمطورين عقاريين مع الفائدة البنكية، خاصة أننى راجعت تصريحاته جيدا وصفحته الشخصية ووجدت أن محور كلامه عن الفائدة وأنه بنى عليها وجهة نظره، ونحن كمطورين نتأثر بالفائدة فى حالتين فقط؛ أولهما فى حالة الحصول على أى نوع من أنواع التمويل فيفرق معنا سعر الفائدة، والثانى فى حالة ما إذا كان سعر الأرض عليه فائدة، ما يعنى أننا هنا إذا كنا نتكلم عن تمويل الإنشاءات فإنه يمثل 20% من حجم الإنشاءات التى تمثل هى فى الواقع من 50 إلى 60% من تكلفة المشروع، فبالتالى حتى لو أن الفائدة زادت علي المطور الضعف فإننا فى النهاية لن نجد الزيادة تمثل أكثر من 5 إلى 6% من تكلفة المشروع، وهذا لن يخلق فرقا كبيرا، خاصة أن المشروع لا ينتهى فى يوم وليلة وكذلك القرض، ولذا فإننا أوقات تكون الفائدة منخفضة وأوقات أخرى تكون الفائدة كبيرة، ونحسب متوسط كل هذا المعطيات.

تسعير الوحدة العقارية

والنقطة الثانية التى تحدث عنها الدكتور هانى توفيق هى أن المطور يقوم بتسعير الوحدة بسعر الكاش ثم يضع عليها سعر الفائدة البنكية، معتبرا أن المطور نفسه يمول العميل سواء على 12 سنة أو 8 أو غيرها، وبغض النظر فإن 90% من السوق يتعامل فى حد أقصى 8 سنوات تقسيط إلا أنه فى الواقع أن معدل الفائدة التى نتعامل بها فى شركات التطوير العقارى ليست 32% من الأساس، فرغم أن الفائدة الحالية فى البنك المركزى يمكن أنت نتحدث عن كونها تقريبا 30% وأن البنك قد يمول بزيادة 2% إلا أن المطور يحسب معدل الفائدة لفترة سداد العميل كلها التى لو افترضنا أنها 8 سنوات تكون متوسط سعر الفائدة خلال الـ8 سنوات المقبلة، وما يزيد عن 99% من الشركات فى مصر إن لم تكن جميعها، تضع معدل فائدة ما بين 14 إلى 18% على الأسعار الخاصة بها.

سعر الفائدة فى 2026

ولو افترضنا أن سعر الفائدة سينخفض فى 2026 من 32% إلى 14% وهذا احتمال كبير أن يحدث فسعر العقار سينخفض بنفس المعدل فهذا ليس منطقيا، مختتما كلامه بأن كل ما يتحدث عن احتمالية وجود فقاعة عقارية غير دقيق، وأنه فضل التوضيح، معتبرا أن الاختلاف فى الرأى لا يفسد للود قضية.

أسعار الوحدات بالتقسيط

وكان الدكتورة هانى توفيق قد حذر مؤخرا من دخول القطاع لفقاعة عقارية محتملة، إذ أن أسعار الوحدات بالتقسيط تتضمن فائدة تصل إلى 32% ومع تحقيق الدولة هدفها بخفض التضخم إلى 16% فإن ذلك يؤدى إلى تراجع أسعار العقارات إلى النصف. توفيق توقع أن تشهد العقارات التى تم بيعها في 2024 تراجعات كبيرا في قيمتها بما سيؤدي إلى انهيار الأسعار بصورة ملحوظة خلال السنوات المقبلة.